Strona główna » Blog » Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Co to jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to umowa, której celem jest przygotowanie i zawarcie końcowej umowy sprzedaży nieruchomości. Sytuacja taka powstaje, gdy strony lub któraś ze stron nie jest jeszcze gotowa, by zawrzeć umowę przyrzeczoną. Jednocześnie strony pragną zagwarantować sobie, by ta umowa została zawarta w bliżej określonej przyszłości. Ma to miejsce gdy przykładowo kupujący nie dysponuje jeszcze kwotą pieniężną odpowiadającą cenie kupna. Możliwe też, że konieczne są dodatkowe dokumenty konieczne do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna może zobowiązywać tylko jedną stronę do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości lub obie strony. W pierwszym przypadku tylko jedna strona np. sprzedający będzie mieć obowiązek zawarcia umowy końcowej a druga np. kupujący będzie miała prawo do zawarcia takiej umowy, ale nie obowiązek. Może też wystąpić sytuacja, gdy obie strony będą zobowiązane do zawarcia umowy.

W jakiej formie zawrzeć umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Ma to bardzo duże znaczenie w sytuacji, gdy któraś ze stron nie będzie chciała w przyszłości zawrzeć umowy sprzedaży.

W razie gdy umowa przedwstępna zostanie zawarta w zwykłej formie pisemnej a strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Nie może natomiast dochodzić zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego bezpieczniej w naszej ocenie zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji pozycja kupującego jest lepsza, bo może on dochodzić zawarcia umowy sprzedaży. Ponadto w takiej sytuacji można dokonać wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości, co dodatkowo zabezpieczy kupującego.

Co warto umieścić w treści umowy przedwstępnej?

1.Termin zawarcia umowy przedwstępnej

Zasadnicze znaczenie jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Może być też tak, że obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin. Wtedy strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Jeżeli termin zawarcia umowy został określony, wszystko jest jasne i żadna ze stron nie musi go wyznaczać.

2.Zadatek

W umowie przedwstępnej warto zamieścić postanowienie dotyczące zadatku. Czym jest zadatek? Zadatek to kwota, którą kupujący uiszcza sprzedającemu na poczet ceny sprzedaży. Zazwyczaj odpowiada on określonemu procentowi pełnej kwoty ceny sprzedaży np. 10% pełnej kwoty.

3. Wpis ostrzeżenia o roszczeniu o zawarcie umowy przyrzeczonej w księdze wieczystej

Dodatkowo w razie zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego warto zawrzeć w niej wpis o tym, by do księgi wieczystej nieruchomości wpisano ostrzeżenie o roszczeniu kupującego o zawarcie umowy przyrzeczonej (przeniesienia prawa własności nieruchomości). W takiej sytuacji osoby trzecie nie będą mogły zasłaniać się niewiedzą o roszczeniu kupującego o zawarcie umowy przyrzeczonej i przeniesienie prawa własności nieruchomości z uwagi na wpis ostrzeżenia do księgi wieczystej nieruchomości.

Czy zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości to dobry pomysł?

Jeśli jesteś kupującym, który chce zabezpieczyć możliwość zawarcia w przyszłości umowy końcowej kupna nieruchomości, jak najbardziej. Zwłaszcza w sytuacji, gdy chcesz zabezpieczyć swoje roszczenia i nie w pełni ufasz się sprzedającemu.

Przedawnienie umowa przedwstępna

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Przykład:

Państwo Kowalscy zawarli z deweloperem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym (domem) za kwotę 750.000 zł. Projekt umowy został przygotowany przez radcę prawnego w Krakowie. Umowa końcowa sprzedaży nieruchomości miała zostać zawarta do dnia 21 maja 2021 roku. Deweloper odmówił zawarcia umowy przyrzeczonej z powodu tego, że inni kupujący zaoferowali wyższą cenę kupna za nieruchomość. Roszczenia państwa Kowalskich z umowy przedwstępnej ulegną przedawnieniu z dniem 22 maja 2022 roku. Dlatego przed tym terminem państwo Kowalscy winni skierować sprawę na drogę postępowania sądowego, co przerwie bieg przedawnienia.

Bez wątpienia dobrze jest, by umowa została sporządzona sprawdzona przez profesjonalnego prawnika, takiego jak radca prawny czy adwokat. Krakow to miejscowość gdzie taką pomoc można znaleźć w wielu kancelariach prawnych. Warto byś skonsultował przedłożony Ci projekt umowy. Najlepiej sprawdzić, czy nie zawiera on niekorzystnych postanowień, ewentualnie czy należałoby dodać jakieś postanowienia.

Jeżeli ten artykuł Ci się spodobał lub pomógł prosimy o polubienie naszej strony w serwisie Facebook.

Jeśli masz pytania lub potrzebujesz pomocy prawnej, napisz do nas: biuro@prawo-krakow.pl

NASZE SPECJALIZACJE

Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej. Nie należy podejmować na podstawie zawartych w nim informacji jakichkolwiek działań bez zasięgnięcia uprzedniej porady prawnej udzielonej na podstawie konkretnego stanu faktycznego. Artykuł uwzględnia stan prawny na dzień jego sporządzenia.

Dodaj komentarz